COLUMNA DE OPINIÓN

La experiencia de los créditos hipotecarios UVA

Son una preocupación para las personas endeudadas y además no dinamizaron el sector de la construcción
domingo, 11 de julio de 2021 00:53
domingo, 11 de julio de 2021 00:53

Lanzados en 2016 bajo la gestión de Macri, los créditos hipotecarios UVA se pensaron como el modelo optimo de acceso a la primer vivienda, pero al poco tiempo, debido a una situación económica descontrolada, generaron incrementos en las cuotas que obliga al Estado a implementar medidas de protección para los deudores.

El sueño de la casa propia conlleva decisiones importantes para las familias que pretenden concretarlo. Una de ellas, sin dudas, consiste en la toma de un crédito hipotecario que permita financiar gran parte de la compra y/o construcción de la vivienda. Pero el acceso al crédito por lo general en nuestro país conlleva un grado de complejidad importante.


Con el objetivo de solucionar esa problemática, en 2012 el gobierno de Cristina Kirchner elaboró el Plan ProCreAr, financiado a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. Esta novedosa iniciativa consistía en dar créditos hipotecarios a tasas subsidiadas a las familias adjudicatarias que eran seleccionadas a través de un sorteo. Por sus atractivas condiciones, relacionadas al hecho de recibir un préstamo a una tasa menor a la que se hubiese conseguido en el mercado a las mismas condiciones de contratación y de plazos, la línea generó gran entusiasmo entre los tomadores de crédito, los desarrolladores inmobiliarios y el sector de la construcción.


Según un Informe de la Universidad Nacional de Rosario, bajo la modalidad ProCreAr, entre julio 2012 y noviembre 2015 se entregaron 149.630 créditos, de los cuales el 52% fue destinado a construcción, el 37% a ampliación, refacción o terminación; y el 11% restante a compra de terreno y construcción. 


Al poco tiempo de la llegada de Mauricio Macri, la nueva conducción nacional decide suspender la línea ProCreAr. Tras ésta suspensión, y la fuerte caída de actividad ocurrida en el sector de la construcción durante 2015 y 2016 (debido a la revisión integral de contratos de obra pública) se buscó una nueva modalidad para recuperar el crédito hipotecario. En abril de 2016 se crea la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), relevada por el Banco Central y pensada como una “moneda artificial” que cumpliría con la función de ser reserva de valor y ajustable por el costo de la construcción en gran medida.


Para que el lector comprenda, el UVA representa una milésima parte del costo promedio de construcción de 1 metro cuadrado de vivienda de distinto tipo, en CABA y las ciudades de Córdoba, Rosario, Salta, Paraná y Santa Fe. El valor inicial UVA fue de 14,05 al 31 de marzo de 2016, lo que significa que al momento de lanzarse la medición UVA el costo estimado de construcción era de 14 mil pesos el metro cuadrado. Al 30 de junio de 2021 el valor cerró su cotización a 81,13.


Es importante entender, para los deudores de créditos UVA, que al momento de obtener su crédito se convierte automáticamente a UVA, según la cotización del momento. Por ejemplo, una familia obtuvo un crédito a 20 años de plazo, de $ 1.933.000 en junio de 2017, y como en ese momento el UVA cotizaba a 19.33, esa familia pasó a ser deudora de 100.000 UVA. Digamos ahora que durante los 4 años siguientes la familia pagó religiosamente su cuota mensual y debido a ello canceló el 15% del crédito (36 meses de los 240 totales), pues bien, entonces debe a junio de 2021 un total de 85.000 UVA, que por la cotización de la fecha (81,13) equivale a una deuda de $ 6.896.050. Es decir, la familia solicitó casi $ 2 millones de crédito en junio 2017, pagó mes a mes las cuotas, y a junio 2021 debe casi 7 millones de pesos de capital.


Además de esta ilustrativa explicación hay que agregar que los créditos UVA fueron otorgados con una tasa de interés adicional, promedio del 5%, que hace más doloroso el tránsito de los deudores hipotecarios por esta penuria.


Se estima que entre mayo de 2016 y junio de 2018 fueron otorgados en el país cerca de 104.000 créditos bajo modalidad UVA. Con estas cifras la primera conclusión es que los créditos ProCreAr dinamizaron muchísimo más al sector de la construcción, ya que superaron en cantidad en cerca de un 44% a los UVA posteriores. Pero el verdadero problema no es ese, sino que debido a su actualización permanente, las familias se enfrentan a subas siderales en el valor de la cuota de los créditos.

Situación actual de los deudores

La problemática descripta ha originado el previsible reclamo de los deudores UVA, que solicitaron que el Estado establezca medidas de protección para que la imposibilidad de atender el monto de las cuotas ante el crecimiento de las deudas no provoque las ejecuciones hipotecarias. Ya en agosto de 2019, en pleno clima electoral, el mismo gobierno de Macri había decidido el congelamiento de las cuotas de los créditos hasta diciembre de 2019, absorbiendo el Estado la diferencia por efectos de la inflación.


Al poco tiempo de asumir el actual Gobierno, mediante el decreto 319/20 se decidió congelar las cuotas desde marzo 2020 a febrero 2021. Después, en septiembre se dictó el decreto 767/20 que estableció un mecanismo de convergencia en el monto de las cuotas, con vigencia entre febrero de 2021 y julio de 2022, y además se decidió que el valor de la cuota no podrá superar el 35% del ingreso familiar.


Ante los reclamos de la agrupación “hipotecados UVA” que solicitan un mecanismo de amparo más sustentable ante la amenaza del incremento en las cuotas, se decidió que los bancos públicos Nación y Provincia de BA, que concentran casi el 70% del universo de créditos otorgados subsidiaran las cuotas que superen el 35% del ingreso familiar.


De todas maneras, pese a las medidas de auxilio dispuestas por la actual gestión, la discusión sigue abierta ya que los deudores consideran que debe atacarse el problema de fondo, que es el sobreendeudamiento debido a la indexación del capital por inflación que padecen los tomadores de créditos hipotecarios en UVA.


Esto nos demuestra que la política crediticia que dispuso la gestión Macri para atacar la problemática del acceso a la primer vivienda, no tan solo resultó insuficiente por la baja cantidad de operaciones perfeccionadas, sino que ha originado un daño potencial a las economías de las familias que tramitaron los créditos UVA, obligando al Estado a intervenir con recursos para subsidiar parte de las cuotas y quien sabe otras medidas adicionales que puedan surgir en el futuro, ya que los reclamos de los deudores siguen vigentes.

22%
Satisfacción
0%
Esperanza
44%
Bronca
0%
Tristeza
0%
Incertidumbre
33%
Indiferencia

Comentarios

Otras Noticias